文/杜晓成、史琦 天同律师事务所合伙人；管辉寰、李茜、倪慧、时晓栋、杜晨晖 天同律师事务所西安办公室
房企“爆雷”后对房屋买卖的实质影响
房企“爆雷”引发了部分楼盘停工、项目烂尾和业主停贷等事件，除了宏观经济环境的冲击外，更为根本的原因在于，行业高速发展的过程中大量房企通过商品房预售制度和预售资金监管制度，实行“高周转”战略，不断扩充拿地、新建项目，短时间内同时开盘数十个项目，以实现资金快速回笼。而一旦出现发展增速放缓、流动性紧张，则无法在短时间内有效弥补资金缺口，导致已经预售的商品房项目无法按期完成施工建设、交付购房者。
参照第三方机构的统计数据，截至2022年7月，全国已经出现200余份停贷告知书。短时间内房地产项目爆发的停贷风波，受到社会各界的广泛关注。[1]为妥善化解纠纷，落实“两个维护”的要求，政府机关、商业银行、房地产企业等多方主体纷纷做出回应。各地政府则把“保交楼、保民生、保稳定”作为了工作重点有序推进。[2]但是，对于已经涉及诉讼的购房合同纠纷、贷款合同纠纷等，应当如何处理仍然有待分析探讨。在贷款购房的模式中，既涉及多方法律关系项下的责任认定和风险分配，又切实关乎大量购房者的居住问题，还可能影响其他金融机构的债权清偿。因此，我们将以购房者、房地产企业和金融机构多方不同的视角，对于目前既发案件中的热点问题逐一讨论。
房企“爆雷”引发贷款购房纠纷的常见类型与焦点问题
类型一：贷款购房三方法律关系的争议处理
大量购房者通过银行按揭贷款支付购房款，在可能出现按期交房无望的情形中，是选择继续等待还是要求退房退款是购房者面临的普遍的选择困境。在部分地区出现停贷事件后，这一问题进一步成为购房者、房企、金融机构等纷纷关注的热点。购房者与银行之间签订贷款合同，同时与房企之间签订购房合同，这样的三方法律关系如何认定，能否参照合同联立的思路进行处理？一方主张解除某一合同后，另一合同关系如何处理？因房企无法按期交付房屋所产生的价金风险应当由哪一方主体承担？
焦点问题（仅列举实践中有代表性的争点，下同）
类型二：购房者“超级优先权”在司法实践中的争议
《民法典》规定了诸多优先权，而从新的《担保制度司法解释》颁行后，买受人的优先权就成为实践中争议颇大的问题之一。具体到商品房交易中，在何种情形下，可以认定购房者享有超级优先权？该超级优先权的行使方式如何？在同一套房屋上，可能设立了多种担保权，在功能主义的担保观视角中，这些担保权如何排序，是否还与原《物权法》时代的顺位一致？尽管在《执行异议和复议案件的规定》《九民纪要》等多部司法解释、司法意见中规定了对于消费者购房人的多个认定标准，但在司法实践中，如何判断“居住”，如何认定“已支付”均存在不同意见。在部分案例中，法院基于对“生存权”“居住权”的保障，将支付款项的比例要求有条件的予以放宽，相应的裁判观点是否具有普遍适用性，购房者的权益如何妥善保障，以及部分“以房抵债”情形中，债权人能否以购房者的身份主张权利等，均成为亟待讨论的现实问题。
焦点问题
类型三：破产程序中购房者的权利保障
在一些极端情形中，房地产企业通过“内部造血”“外部输血”等方式仍未有效化解债务危机，最终进入破产程序，此时，房地产企业破产财产的范围如何划定？对于大量开发中或已开盘的商品房楼盘，如果购房者已经享有所有权，其权利行使的方式路径自不言待，不过，如果购房者仅支付部分购房款，尚未办理登记呢？当尚未将房屋登记至购房者名下，面临房企进入破产程序的现状时，购房者是否可以主张取回呢？如果无法主张取回房屋，是否又可以参照担保物权的实现，主张优先受偿呢？
焦点问题
贷款购房中三方法律关系的认定与法律适用
焦点问题1：商品房购房者法定解除权的认定与行使问题
在房企出现债务违约潮后，很多已经签订合同、支付价款的购房者对于按期交房持有较大疑虑，在市场信心普遍不足的情境中，不乏购房者希望通过解除房屋买卖合同要求返还购房款来减少损失。在实践中，除了购房合同已经约定的解除条款外，更为普遍的是根据《民法典》《商品房买卖合同司法解释》等规定，以合同目的不能实现等为由主张法定解除权。一方面，在个案裁判中法院通常会考量合同履行的具体情况，结合房屋交付时间、约定交付标准、产权登记状况、房屋质量问题等综合判断购房者的法定解除权是否成就。[3]
另一方面，近年来疫情因素的影响，确实直接影响各类工程的施工进度，在本系列课题之前的建工篇中，我们重点讨论过疫情对于工期的影响问题，目前无论是行政机关还是司法机关均先后出台过各类意见、通知，明确新冠疫情属于履行中的不可抗力，可以以此主张合同项下的责任减免。同样，在购房合同中，如果确实出现因疫情导致迟延交房，该因果关系一旦被法院认定，则房企仍可以抗辩要求继续履行合同，不予退还购房款。
相关法律法规索引
《民法典》第五百六十三条
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第九条、第十一条、第十九条
《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发〔2020〕17号）第4条
裁判观点1：出卖人未能按约定时间交房导致买受人无法实现合同目的的，买受人有权解除房屋买卖合同。
在(2017)云民终28号案中，云南高院认为，关于李志刚与红锦公司于2013年7月1日签订《商品房购销合同》应否解除的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定。红锦公司主张李志刚行使约定的解除权及法定解除权除斥期间已过，丧失解除权。合同约定红锦公司应于2014年4月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付李志刚，但至今就包括涉案房屋在内的时代锋尚园项目未组织竣工验收，且该项目存在超规划建设，并有待相关行政部门予以处罚，现相关行政部门处罚未果。且在诉讼过程中，红锦公司向一审法院承诺于2017年2月28日前向李志刚交付涉案的房屋，但时至今日红锦公司仍未履行承诺，故红锦公司未能按约定时间向李志刚交付房屋，导致李志刚合同目的无法实现，其行为构成根本性违约。根据合同约定，红锦公司逾期交房，李志刚有权决定解除合同，虽然李志刚对红锦公司迟延交付房屋未在约定及法定的除斥期间内进行催告，而催告的前提条件是红锦公司可以交房，只是迟延交房，但本案并非如此；鉴于现红锦公司亦无证据证实，在红锦公司承诺于2017年2月28日前向李志刚交付涉案房屋未果情形下，李志刚的合同目的仍可以实现，故一审法院判决解除李志刚与红锦公司签订的《商品房购销合同》并未违反法律规定，双方所签合同予以解除，红锦公司应将收取的购房款10193645元返还李志刚，并支付相应的违约金，红锦公司该项上诉理由不能成立。
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裁判观点2：房企虽然存在逾期交房的行为，但如果确因疫情的因素导致，且房屋已经建成的，应当视为购房合同的目的可以实现，购房者主张解除合同、退还价款的，不予支持。
在(2021)赣0103民初6628号案中，法院认为，被告未按约定期限交付房屋，确实存在违约行为，但原告以此主张解除合同，依据不足，理由如下：原告未在合同约定期限内，以书面形式向被告主张过解除合同；双方签订的购房合同，交易标的物是商品房，原告的目的是获得房屋所有权，被告的目的是获得房款。虽然被告在履约过程中，被告存在逾期交房的行为，但其在逾期交房后积极完成涉争房屋的后续工程建设，并在2021年2月10日完成了竣工验收备案，使得该房屋具备了交付条件，原告能够获得案涉房屋的所有权，其合同目的能够得到实现；原告在被告通知后，前往案涉房屋进行验房后再以房屋质量不符合约定为由主张解除，但未能提供证据证明案涉房屋存在主体结构不合格或严重影响正常居住使用的质量问题，亦不提出鉴定，不足以构成拒绝接收案涉房屋的理由，也不符合商品房买卖合同约定的解除条件。综上，原告诉请，证据不足，本院不予支持。
焦点问题2：房屋买卖合同解除后对贷款合同将产生何种影响？
在按揭贷款购房的交易中，通常涉及购房者、房地产企业和商业银行三方主体。从对价关系来看，在房屋买卖合同项下，购房者支付相应款项，房企依约交付房屋；在贷款合同项下，购房者提供担保物，办理登记，商业银行发放贷款，两份合同较为明确地体现出独立性；但从合同标的和履行行为来看，商品房作为买卖标的物，也作为贷款的抵押物，而贷款金额与购房款直接对应，且通常直接由银行转入开发商监管账户，两份合同的要素相互勾连，共同形成同一交易目的。这样的三方法律关系在实践中并不少见，诸如融资租赁关系、保理关系等在法律架构上均体现出这样的特点。理论层面不少观点以合同联立的视角进行解读，认为其中一份合同的效力状况、履行情况将直接影响另一份合同，进而波及整个三方法律关系。
具体到贷款购房的关系中，在房屋买卖合同解除后，相应的贷款合同是否必然随之解除？银行的贷款是由开发商还是购房者来偿付？特别是在房企“爆雷”的背景下，开发商短期内大都已经无力返还购房款，由此引发的风险该由谁来承担成为了社会各界广泛关注的问题。
相关法律法规索引
《中华人民共和国民法典》第五百二十六条、第五百二十七条
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第二十条、第三十一条
《商品房销售管理办法》第三十条
最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》（法律出版社，2021年7月第一版）第70项
《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》（2020.06.09）第4条、第8条
裁判观点1：当房屋买卖合同因出卖人原因被解除后，买受人不应当再承担对银行的还款义务，否则其负担明显过重，有违公平原则。
在部分地区出现停贷事件后，最高院曾作出的(2019)最高法民再245号判决引发了实务领域和学术领域的广泛讨论，许多购房者以该案裁判观点为依据，向金融机构主张不再承担偿还房屋贷款的义务。最高院在该案中认为，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据司法解释规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务……案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款……建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力……关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息……若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
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☆不同裁判观点：商品房买卖合同解除后，相应的贷款合同并不随之解除，购房者仍应向银行偿还贷款本息。
在(2017)粤民再216号案中，广东高院认为，商品房买卖合同和贷款合同是相互独立的合同，虽存在密切联系，并非从属关系。就本案而言，陈振杰、范燕夏与中国银行清新支行在房屋交付前就已开始履行《个人一手住房贷款合同》，并未将房屋交付与否和交付时间作为关联条件。故陈振杰、范燕夏是否受领房屋属于《广东省商品房买卖合同》项下履行的事宜，与《个人一手住房贷款合同》履行没有直接关系。而陈振杰、范燕夏没有直接占有借款，则是因中国银行清新支行依据《个人一手住房贷款合同》的约定，经陈振杰、范燕夏同意及授权将所发放的贷款支付给城建公司，是陈振杰、范燕夏与中国银行清新支行意思表示一致的结果，并非中国银行清新支行的单方意思表示或是出于其与城建公司的约定。并且，《个人一手住房贷款合同》也未约定在合同解除的情况下，陈振杰、范燕夏偿还贷款本息的义务由城建公司承担。至于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，如中国银行清新支行申请再审所述，贷款合同赋予按揭银行要求出卖人返还收受的购房贷款本息的权利，但未明确免除买受人清偿购房贷款的责任。因此，虽然《个人一手住房贷款合同》因陈振杰、范燕夏与城建公司之间的《商品房买卖合同》解除而被解除，但并不能免除陈振杰、范燕夏在《个人一手住房贷款合同》中向中国银行清新支行偿还贷款本息的义务，陈振杰、范燕夏仍应向中国银行清新支行支付尚未偿还的借款本金及利息。
焦点问题3：银行对于预售款资金监管责任的认定与法律后果为何？
在上世纪90年代初，我国正式建立商品房预售制度，解决房地产开发建设中的资金不足问题，加快城镇住房建设进度。商品房预售款作为目前房地产企业较为充裕的流动资产，决定某一个体企业未来经营状况的发展趋势，也间接关系民生住房能否妥善保障。如果出现房地产企业为解决部分到期债务的燃眉之急，而挪用了购房款用于偿还其他债务，致使在建工程因资金短缺无法按期施工，将直接影响购房者的基本权利保障。
为遏制该类情形的出现，进一步落实主体责任，无论央行、银保监会还是地方政府均纷纷颁行相应监管措施，要求对房地产贷款集中管理、专款专用，部分地区甚至出台规定，要求在购房合同中加入专项条款，明确购房款未转入监管账户的，购房合同无效。在诸多规定办法的施行的同时，实践中仍然存在个别房地产企业擅自挪用预售资金的行为，针对该类情形，房地产企业承担归还款项的义务自不言待，但更多争议集中于作为资金监管方之一的银行应当承担何种责任？尤其是因房企挪用预售资金导致在建楼盘陷入“烂尾”状态中，购房者能否以此主张银行在履行监管职责上存在过失，抗辩要求暂停支付贷款本息？
相关法律法规索引：
《城市房地产管理法》第四十五条
《关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》法〔2022〕12号 第二条
西安市西安市住房和城乡建设局等《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》市建发〔2022〕145号
《天津市关于明确新建商品房预售资金监管工作有关要求的通知》第一条
裁判观点：当银行存在违规发放贷款致商品房项目烂尾的行为时，购房者在商品房交付前无需向银行承担偿还本息的义务。
在（2018)粤民申7516号案中，广东高院认为，招行惠州分行与黄一婷签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户，而后招行惠州分行未将贷款支付至光耀公司就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户，而是支付至该公司开立的其他银行账户。对此，惠州市房产管理局向招行惠州分行发出的《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》（惠市房函[2016]255号）表明，惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户，由房管部门监管使用，违规可能引发不良后果。而且，招行惠州分行就案涉贷款出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反愿承担责任。由此可见，招行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、光耀公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，一、二审判决据此认定黄一婷从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，黄一婷已经向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时黄一婷仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。
类似案例：以下案例与代表案例裁判观点相似
注释：[1] 参照易居研究院智库中心：《2022年全国烂尾楼研究报告》。[2] 参照西安市住建局官方公众号于7月14日发布的《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》[3] 参照(2020)京民终333号北京中装华港建筑科技展览有限公司与绿地集团北京京坤置业有限公司商品房预售合同纠纷；(2017)浙民再236号李娜商品房预售合同纠纷案；(2016)渝民再75号骆孔进与重庆复信置业有限公司商品房预售合同纠纷案；（2020）沪01民终9039号案等。
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