栏目主持人夏伟按：法院执行房屋遇有租赁时常发生，是否带租拍卖对房屋价值影响极大，承租人和申请执行人对此多有争议，这也是执行中的难点问题。本文认为在执行异议之诉中，可以从备案登记对租赁合同的影响、租赁合同签订时间、占有使用房屋的方式等方面来判断租赁合同真实性，值得借鉴。

 

 

文/夏传胜  浙江省杭州市萧山区人民法院法官

注：本文原载于《人民司法（案例）》2018年第20期，已取得作者转载授权。

 

 

 

内容提要：法院在执行中拍卖被执行人的房屋时，时常有案外人以其对该房屋享有租赁权为由主张“拍卖不破除租赁”，但大多数租赁关系存疑甚至虚假，严重影响法院执行效率和债权人权益的实现。但有些善意的案外人，提供的证据足以证明其主张的租赁权有效，同样应予保护。对案外人主张租赁权的审查标准非同一般民事诉讼案件，应当更加严格。

 

 

一、案情

 

原告（执行案外人）：盛杰杰。

 

被告（申请执行人）：沈凤林。

 

第三人（被执行人）：周思楠。

 

浙江省杭州市萧山区人民法院在执行申请执行人沈凤林与被执行人周思楠申请支付令一案中，于2016年11月14日到房管部门办理案涉房屋的查封手续；2017年1月6日，到现场查封案涉房屋，并加贴封条；同年2月20日，委托评估机构对案涉房屋进行了评估。案外人盛杰杰于4月13日主张对案涉房屋享有租赁权，提出书面异议。法院认为，根据城市房地产管理法第五十四条的规定，商品房租赁，应当向房产管理部门办理登记备案，本案案外人未提供租赁合同已办理登记备案的证据；且案外人未实际使用过案涉房屋，亦未能提供占有案涉房屋履行租赁合同之足够的证据，故其异议理由不能成立。据此，裁定驳回案外人盛杰杰的异议申请。

 

盛杰杰不服，向法院提起诉讼，请求：1.判决立即停止对原告承租的位于杭州市萧山区城厢街道金地天逸城某房产的评估、拍卖强制措施，并解除对上述房产的查封；2.判决确认原告与周思楠之间签订的房屋租赁合同合法有效，原告有权继续承租使用该房屋。

 

被告沈凤林辩称：盛杰杰是与周思楠打交道的，与我无关；租赁协议上周思楠签字不是他本人签的，盛杰杰向周思楠汇款5万元的时候，周思楠已经跑了，没有必要，所以我对他们之间的租赁协议有异议。

 

第三人周思楠未到庭也未作答辩。

 

法院经审理查明：2016年5月27日，盛杰杰与第三人周思楠签订房屋租赁合同，盛杰杰承租周思楠所有的位于杭州市萧山区城厢街道金地天逸城一房屋，租赁期从2016年5月30日到2026年5月29日，月租金2500元，合计30万元，分三期支付：合同签订日付5万元，2016年10月底前付15万元，余款10万元于同年12月底前付清；租赁期间水电煤气物业费电视费由承租人承担；出租人同意承租人装修出租。合同签订当日，盛杰杰支付5万元给了周思楠，周思楠将钥匙交给了盛杰杰；同年6月10日，盛杰杰找人更换了承租房屋的门锁；7月，盛杰杰搬入一些个人物品；10月20日，盛杰杰通过银行汇款分三笔向周思楠支付租费共计15万元，剩余租金10万元，盛杰杰未付；盛杰杰一直未实际居住使用案涉房屋。另查明，该房屋租赁合同未向房产管理部门办理登记备案手续。

 

 

 

二、审判

 

 

杭州市萧山区法院经审理认为：盛杰杰与第三人周思楠签订的房屋租赁合同内容合法，房租基本合理；该租赁合同未按照法律、行政法规规定向房管部门备案登记，但合同中也未约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定，未办理登记备案手续不影响房屋租赁合同的效力，故法院对房屋租赁合同效力予以认定。据银行转账凭证，房租支付时间为2016年10月20日前；涉案房屋查封时间为同年11月14日，故法院认定租赁合同签订时间在法院查封之前。盛杰杰以周思楠涉及债务纠纷可能危及其权益为由未向周思楠按期支付剩余的10万元租金，但已向法院提存，故不影响租赁期限的效力。依照换锁收据及盛杰杰陈述，周思楠已经将涉案房屋钥匙移交给盛杰杰，盛杰杰实际已经占有该房屋；同时，依照盛杰杰陈述，其未实际居住使用该房屋。法院认为，实际居住并非占有房屋必要的外观形式，移交钥匙、更换门锁以及置备个人物品，也是占有使用房屋的外观形式。故盛杰杰主张其已经占有使用涉案房屋，法院予以支持。综上所述，盛杰杰主张的对涉案房屋的租赁权，足以排除法院目前进行的强制执行，故法院予以支持。盛杰杰对涉案房屋享有租赁权，但不能排除所有权转移，故其要求停止对涉案房屋的评估、拍卖强制措施并解除查封，无法律依据，法院不予支持。第三人周思楠无正当理由未到庭参加诉讼，不影响法院依据查明的事实依法判处。

 

萧山法院依据合同法第二百二十九条，民事诉讼法第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》第312条第1款第（1）项、第2款，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条之规定，判决：一、确认盛杰杰与周思楠之间签订的房屋租赁合同合法有效；二、确认盛杰杰对位于杭州市萧山区城厢街道金地天逸城某室在2016年5月30日到2026年5月29日享有租赁权；三、驳回盛杰杰的其他诉讼请求。

 

一审宣判后，各方均未上诉，该判决已于2018年3月26日生效。

 

 

 

三、评析

 

 

执行程序中对执行异议的审查一般是形式审查，但在执行异议之诉中，对执行异议要通过诉讼方式进行实体审查。本案在审理过程中重点审查三个方面：

 

（一）未备案登记的租赁合同的法律效力

 

根据城市房地产管理法第五十四条的规定，商品房租赁，应当向房产管理部门办理登记备案。根据合同法第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。合同法的这一规定意味着，合同自成立起生效是合同生效的一般原则，法律和行政法规规定办理审批和登记手续后生效的，属于特别情形。根据合同法第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，应当认定合同无效。再依最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第14条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。城市房地产管理法第五十四条的规定，属于管理性的禁止性规范，并不属于合同法第五十二条第（五）项所指的法律和行政法规的强制性规定，因此，当事人未将房屋租赁合同办理登记备案手续的，不影响合同的效力。本案中，原告与第三人签订的房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定向房管部门备案登记，但合同中也未约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定，未办理登记备案手续不影响房屋租赁合同的效力，故法院对房屋租赁合同效力予以认定。

 

（二） 租赁合同签订时间是否在抵押、查封之前

 

为了防止承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据，执行异议之诉对原告主张的租赁合同签订事实的审查标准，应当高于一般民事诉讼的证明标准。

 

首先，在举证责任分配上，原告应当对租赁合同签订在抵押、查封之前的事实承担举证责任。

 

其次，在证明标准上，由于“倒签”难以辨别和鉴定，故应当提供其他更加客观真实的证据证明合同签订时间。比如，租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；租赁合同的当事人在抵押、查封前已办理租赁合同公证的；有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。在本案中，盛杰杰若仅仅提供租赁合同证明该合同签订时间在法院查封之前，法院一般不予采信。盛杰杰继续提供支付房租的银行转账证明补强证据。经审查，该转账证明系银行出具，转账时间在法院查封之前，与银行卡账户交易明细对应一致，在摘要栏还备注“发房租”。故该证明与租赁合同一起，基本能够证明租赁合同签订于法院查封之前。

 

再次，在证据收集方式上，必要时法院可以不经当事人申请依职权调查取证。承办法官向工商银行、农业银行和户籍管理部门查询房租资金走向，以查明是否存在原告与第三人（被执行人）恶意串通的可能性。根据周思楠开户的工行银行卡账户交易明细，盛杰杰于2016年10月20日支付周思楠15万元，后者于当天转账到徐某某的农业银行账户；根据农业银行提供的该账户交易明细，徐某某于10月24日将20万元转到自己的另一账户；再查徐某某户籍资料，其江西上饶人，女，曾暂住萧山，2017年6月暂住证到期后未办续期。另向执行员了解得知：沈凤林申请执行的（2016）浙0109执10105案件，被执行人为周思楠，沈凤林曾为查找执行线索到江西，并曾找到逃匿在江西的周思楠。可见，周思楠逃匿江西，可能与徐某某有关；原告支付的15万元租金，后来转账给了徐某某；而徐某某不大可能与盛杰杰有关。故盛杰杰与周思楠恶意串通的可能性基本被排除。综上，盛杰杰提供的租赁合同、银行转账证明，结合法院调查的房租走向情况，可以形成一个完整的证据链，证明盛杰杰在法院查封之前与周思楠签订租赁合同的真实性。

 

（三）原告未实际居住是否影响其占有使用房屋的判定

 

最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”可见，占有使用房屋，是原告主张租赁权成立并有效阻止移交占有的必要条件。司法实践中，下列情形可以认定为占有使用房屋：（一）案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；（二）案外人在抵押、查封前已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；（三）案外人在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的；（四）案外人在抵押、查封前已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的；（五）案外人提供其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。

 

在本案中，盛杰杰的委托代理人提供了换锁收据、个人物品清单，证明其占有使用房屋的事实。经质证，被告沈凤林认为：个人物品清单不能作为证据；换锁证明真实性无异议，但没有原告签名。法院认为，房屋租赁合同、房租收条和银行转账回单、换锁收据真实合法，具有关联性，法院予以认定；个人物品清单系原告单方制作，但结合当事人陈述，与案件事实有一定关联性。因盛杰杰本人未到庭参加诉讼，为查明案情，庭后承办法官通知其到庭接受调查，同时签署了保证如实陈述的保证书。盛杰杰称：“房屋租赁合同签订后，周思楠将门禁卡、钥匙交给了我；后来陆续搬进沙发、小床、茶几、桌子、凳子、木板等物品；为了安全，我找人把门锁换了；后来我去开门发现打不开锁了，门边贴着法院的公告；我除了搬进去物品，没有实际居住使用。”盛杰杰提供的占有使用的证据与其本人陈述基本一致，结合沈凤林未提出相反证据，也未提出有效的质证意见，可以认定：合同签订当日，盛杰杰支付5万元给了周思楠，周思楠将钥匙交给了盛杰杰；同年6月10日，盛杰杰找人更换了承租房屋的门锁；7月，盛杰杰搬入一些个人物品；盛杰杰一直未实际居住使用案涉房屋。现在的问题是，未实际居住是否符合占有使用要求？法院认为，实际居住并非占有房屋必要的外观形式，移交钥匙、更换门锁以及置备个人物品，也是占有使用房屋的外观形式，故盛杰杰主张其已经占有使用涉案房屋，应予支持。

 

综上三个方面，盛杰杰主张的对涉案房屋的租赁权，足以排除法院目前进行的强制执行（非带租拍卖），故法院对其主张的阻止移交占有的请求予以支持。但盛杰杰要求停止对涉案房屋的评估、拍卖强制措施并解除查封的诉讼请求，因盛杰杰对涉案房屋享有的是租赁权，不能排除所有权转移，故法院驳回了盛杰杰的该项诉讼请求。

 

 

“法官说”栏目由夏伟/黄伟主持，每周日与“无讼专栏”栏目交替发布。我们希望借此搭建了解和把握法官思维与裁判方法的平台。如您有任何想法、意见、建议，欢迎点击文末留言。